16. 해체공사 착공 준비 서류 및 절차 총정리 (2026 최신)

건축물 해체 중

대한민국 해체공사 준비 서류 및 절차 총정리 (2026 최신)

2024.06.10 - [해체 공사] - 3. 해체공사 착공,완료 및 멸실신고 등(해체계획서,벌칙)

3. 해체공사 착공,완료 및 멸실신고 등(해체계획서,벌칙)

 위 글에서 해체공사의 전체적인 과정에 대해 설명드린적이 있는데 이번 글에서는

해체공사 착공 준비 시 필요한 서류와 절차에 대해 조금 더 세부적으로 작성해보려고 합니다.

건축물 해체공사는 설계·신축 공사 못지않게 법적 절차와 안전 관리가 중요합니다.
「건축물관리법」은 해체공사를 일정 규모 이상의 위험 공종으로 보고, 사전 신고·허가와 계획서 제출을 필수로 규정하고 있습니다.

아래는 시공사와 감리자가 실제 현장에서 반드시 지켜야 할 준비 서류와 절차입니다.

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1. 해체공사란? 

「건축물관리법」 에서는 해체공사를 다음과 같이 정의하고 있음

- 건축물 전체 또는 일부를 파괴·절단하여 제거하는 공사 (단순 인테리어 제외)

>>즉 내부 인테리어만 철거하는 경우는 해체공사에 포함되지 않지만, 구조체의 일부분이라도 제거하는 경우에는 해체공사로 간주하고 있음.

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 2. 해체공사의 법적 신고/허가 대상

해체공사는 규모에 따라 신고 또는 허가로 나뉘며, 조건은 아래와 같음.

■ 신고 대상

• 주요 구조부를 해체하지 않는 일부 해체
• 연면적 500㎡ 미만이고 높이 12m 미만, 층수 3개층 이하의 해체 시

■ 허가 대상

• 신고 대상 외의 모든 해체공사
  >>즉 일반적인 해체는 허가가 기본임.

>>일부 지자체는 유동인구 많은 곳/공공시설 주변 등의 특수 조건에서 신고 대상이라도 허가를 요구할 수 있음.

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3. 해체공사 준비 절차 (단계별)

아래 절차는 법적 요건 + 현장 안전 확보를 동시에 만족하도록 구성한 실무 순서임.

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STEP 1. 사전조사(현황조사)

해체공사 계획 수립 전 반드시 사전조사를 실시하여야 함.

조사 항목

• 건축물 구조·재료 현황
• 현장 조건(주변 환경, 보행자 통행, 인접 건축물)
• 석면·유해물질 존재 여부
• 매설물·지하설비 위치 확인

결과물

• 건축물 현황조사서
• 구조 리스크 요약
• 석면 조사 결과

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STEP 2. 해체계획서 작성

해체공사의 핵심 서류.

포함 필수 내용

• 공사 개요 및 범위
• 작업 순서 및 방법
• 안전관리 계획 (비계, 방호망, 낙하물 방지 등)
• 장비·인력 투입 계획
• 소음·진동·비산먼지 저감대책
• 주변 시설 보호 대책
• 비상 상황 대응계획

>>해체계획서는 건축사 또는 기술사 등 전문자에 의해 작성·검토 받아야 함.

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STEP 3. 신고 또는 허가 접수

법령상 해체공사는 신고 또는 허가를 받아야 공사가 가능하게 되어 있음.

 

제출 서류

• 해체공사 신고서 또는 허가 신청서
• 해체계획서
• 건축물 현황조사서
• 석면조사 결과 보고서
• 폐기물 처리 계획
• 감리자 지정 확인서(허가 대상인 경우)
• 책임보험·손해배상보험 증빙

>>지자체별 요구서류가 상이할 수 있으므로 반드시 확인하기 바람.

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STEP 4. 감리자 지정 및 계약

허가 대상 해체공사는 감리자 지정이 의무인 경우가 거의 대부분임.

>>감리자 확인 포인트

• 감리 계약서 제출
• 감리자 자격 확인
• 현장 상주 감리자 배치

2022.12.09 - [건축 감리] - 감리원 종류 및 배치기준 (2022.12 기준)-2025년 기준 변동없음

감리원 종류 및 배치기준 (2022.12 기준)-2025년 기준 변동없음

>>해체공사 감리원 배치 기준도 있으니 참고바람.

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STEP 5. 착공 신고

허가(또는 신고) 증빙과 함께 착공신고를 진행함.

착공 신고 제출자료

• 착공신고서
• 해체공사 허가/신고 필증
• 감리 계약서
• 안전관리계획
• 보험·공제 가입 확인서
• 현장 안전교육 이수자료

>>일부 지자체는 추가 보완 자료를 요구하기도 함.

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STEP 6. 현장 준비 및 안전시설 설치

착공 신고 이후 착공 전 반드시 다음을 준비해야 함.

현장 준비 체크

• 경계 울타리 및 위험표지 설치
• 보행자 통제 계획 수립
• 작업 발판/비계 설치
• 배수·먼지 저감 장치 설치 및 계획

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4. 해체공사 준비 서류 총목록

분류필수 제출 서류

해체 허가/신고	해체허가 신청서 또는 신고서
계획/검토	해체계획서 (전문가 검토 포함)
현황	건축물 현황조사 보고서
유해물질	석면조사 결과서
폐기물	폐기물 배출·처리 계획
감리	감리 계약서·자격 보유 증명
안전	안전관리계획
보험	손해배상/책임보험 가입 증빙
착공	착공신고서

>>이 목록은 대부분 지자체가 공통 요구하는 기본 항목이며, 지역 여건에 따라 추가 또는 제외될 수 있음.

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5. 해체공사 관련 실무 이슈

■ 석면 대응

석면은 별도 조사 및 제거 절차가 존재함.
석면 조사 결과를 해체계획서에 반영해야 하며, 일부 지역은 석면 제거 신고도 별도로 필요할 수 있음

■ 감리자 역할 강화

최근 법·지자체 행정은 위험 수준별 감리자 상주 또는 전문 감리 강화를 요구하고 있고, 현장 점검도 강화되고 있는 추세임.

■ 안전관리 강화

지자체는 해체공사장 주변 사고 예방을 위해 안전계획 강화, 상시 점검 체계 마련, CCTV 등을 요구하는 추세임.

 

>>>>해체공사는 단순한 철거가 아니라 법적 신고·허가 절차, 안전계획, 전문감리, 현장 준비가 하나로 연결된 중요한 공정으로
「건축물관리법」 기준을 충실히 따르는 것은 사고를 예방할 뿐만 아니라, 현장 책임소재를 명확히 하고 법적 리스크를 줄이는 핵심 절차라고 볼 수 있음.